ביהמ"ש העליון: יש במונח "שטח ברוטו" כדי להטעות רוכשי דירה

השופט י' עמית:

           ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופט מגן אלטוביה) מיום 6.9.07 בת"א 1307/99.

           ערעור זה נסב על ליקויי בנייה וטענה להפרשי שטח בין התרשים בפרוספקט לבין הממכר.

תמצית העובדות הצריכה לעניין

1.        המשיבים רכשו דירות שנבנו על ידי המערערת 1 (להלן: המערערת) בבניין ברחוב גרינשפן בראשון לציון, בפרוייקט המכונה "נרקיסי ראשון". המערער 2 (להלן: המערער) הוא הבעלים והמנהל של המערערת. הדירות נרכשו על ידי המשיבים במהלך השנים 1997-1995 והחזקה בדירות נמסרה להם במהלך השנים 1998-1997. לאחר מסירת הדירות פנו המשיבים ודיירים נוספים למערערת בדרישה לתקן ליקויים שונים בדירות, בהסתמך על חוות דעתו של המהנדס יאיר אברהמי מטעמם. המערערת מינתה כמומחה מטעמה את המהנדס יצחק לזר, שהעריך את עלות התיקונים בסכום נמוך בהרבה מזה של מומחה המשיבים. בהמשך הציגו המשיבים חוות דעת של מר אסא זוהר, שמאי מקרקעין, שהגיע למסקנה כי על פי הפרוספקט הובטחה למשיבים דירה בשטח של 146 מ"ר (לא כולל מרפסות לא מקורות), אך בפועל שטח הדירה הוא 133 מ"ר, ומכאן כי קיימת ירידת ערך בשווי של 18,400 דולר ארה"ב לדירה.

2.        המשיבים הגישו ביום 3.3.99 תביעתם לבית משפט קמא בגין ליקויי בנייה בדירות וברכוש המשותף ובגין ירידת ערך של הדירות עקב הפרשי השטח, והמערערים הגישו הודעת צד ג' לקבלני המשנה מטעמם ותביעה שכנגד. בית המשפט מינה  בהסכמת הצדדים את המהנדס ושמאי המקרקעין מר שמואל רוזנברג כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: מומחה בית המשפט), שהגיש מספר חוות דעת הן לעניין ליקויי הבנייה והן לעניין הטענה לירידת ערך הדירות. במהלך בירור התביעה ניתנה למערערת הזדמנות לתקן את ליקויי הבנייה, אך כפי שקורה לא אחת בתיקים מעין אלו, התיקונים לא התנהלו על מי מנוחות ועוררו חילוקי דעות נוספים בין הצדדים. במהלך ההתדיינות פרשו חלק מהתובעים מההליך לאחר שהגיעו להסדרים נפרדים עם המערערת, ובסופו של יום נותרו המשיבים שבפנינו כתובעים.

3.        הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית ונחקרו על תצהיריהם ואף המומחה מטעם בית המשפט נחקר על חוות דעתו, ולסופו של יום נתן בית המשפט את פסק דינו. בפסק הדין, בחן בית משפט קמא את הליקויים השונים בדירות המשיבים וברכוש המשותף שלגביהם נחלקו הצדדים, קיבל את התביעה לגבי חלק מהליקויים ודחה את התביעה לגבי ליקויים אחרים. הרכיב העיקרי בתביעה מבחינת משקלו הכספי, נסב על הטענה לירידת ערך בגין ההפרש בין שטח הדירה כפי שהוצג בפרוספקט לפני חתימת החוזה (146 מ"ר ברוטו) לבין שטח הדירה בפועל (133 מ"ר). בית המשפט בחן את הפרוספקט ועמד על ההלכות השונות בשאלה מתי הפרוספקט מהווה מסמך מחייב. לבסוף נתקבלה התביעה ברכיב זה, מן הטעם שהתוכנית שצורפה לחוזה המכר הייתה תוכנית הקומה ולא תוכנית הדירה, כמתחייב מצו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד-1974 (להלן: צו המכר). בהמשך, מצא בית משפט קמא כי יש להטיל אחריות אישית על המערער, כמי שהיה הרוח החיה בפרוייקט וכמי שהתחייב אישית כלפי המשיבים. התביעה הנגדית שהגישה המערערת, שנסבה על חוב נטען של המשיבים כלפיה, נדחתה על כל חלקיה וראשיה.

           על פסק דין זה נסב הערעור שבפנינו.

טענות הצדדים

4.        דומה כי כמעט אין פריט בפסק דינו של בית משפט קמא שהמערערים לא תקפו. אין לנו אלא לחזור ולומר כי אין דרכה של ערכאת ערעור לחזור להידרש לכל אחד מהליקויים בכל אחת מהדירות בתביעות כגון דא, גם אם ניתן להצביע על טעויות או על אפשרות לקביעה אחרת בנושאים אלה או אחרים. הדברים חזרו ונדושו בפסיקתו של בית משפט זה ולא נחזור עליהם - ראו, לדוגמה, בע"א 2934/94 סולל בונה נ' ארז איתן (לא פורסם, 2.6.96); ע"א 6540/05 סולל בונה בע"מ נ' אברמוביץ (לא פורסם,  1.12.08); ע"א 5602/03 סגל ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל(לא פורסם, 28.2.05) (להלן: סגל). במיוחד נכונים הדברים, מקום בו פסק הדין מתבסס על חוות דעת של מומחה שנתמנה על ידי בית המשפט בהסכמת הצדדים - ראו, לדוגמה, ע"א 4445/90 עמיגור (ניהול נכסים) נ' מאיוסט (לא פורסם, 17.4.94).

           אשר על כן, איני רואה להידרש במפורט לפריטים שונים עליהם השיגו המערערים כגון תיקון אריחים בלובי, ארובת האוורור, ריצוף המרפסת וכיוצא בזה פריטים שסכומם הכולל זעום יחסית ו"אין הצר שווה בנזק המלך" (מגילת אסתר ז', ד).

           נעמוד להלן על הנושאים העיקריים, הן מבחינה כספית והן מבחינה מהותית, בערעור שלפנינו והם: הפרוספקט וירידת ערך בגין הפרשי שטח, אי אספקת גנרטור למעלית, חדר הסקה כחלק מהרכוש המשותף, פיצוי עבור פיקוח הנדסי, אחריות אישית של המערער והתביעה שכנגד.

הפרשי שטח - על מעמדו של הפרוספקט

5.        אין חולק כי המקום היחיד בו מצוין במפורש השטח הכולל של הדירה הוא בפרוספקט שהוצג קודם לחתימת חוזה המכר. בפינה הימנית העליונה של הפרוספקט נכתב בתוך מסגרת "כ-146 מ"ר ברוטו + כ-14.7 מ"ר מרפסות שמש". בתחתית הפרוספקט נכתב "התכנית הינה לצרכי המחשה בלבד. את החברה יחייב החוזה ונספחיו". בטופס הצעת הרכישה נכתב כי הרוכשים בדקו את תוכניות הבניה והמפרט הטכני של הדירה. במבוא לחוזה המכר נכתב "הואיל וברצון הקונים לרכוש מהמוכרת דירה.... על פי התרשים המצורף לחוזה... ומהווה חלק בלתי נפרד ממנו...". בסעיף 3.1 למפרט הטכני, תחת הכותרת "תיאור הדירה" נכתב "דירה בת 5 (חמש+חדר על הגג) חדרים, בשטח לפי התוכנית המצורפת בזה, כולל ממ"ד". וכן נכתב כי מצורפת "תוכנית הדירה בקנה מידה 1:100". אין חולק כי המשיבים קיבלו דירה שזהה בצורתה ובמידותיה לזו שתוארה בחוזה על נספחיו ובפרוספקט, אלא ששטח הדירה נטו הוא 133 מ"ר (לא כולל מרפסות לא מקורות) ו-11 מ"ר מתוך הפער של 13 מ"ר בין ה"ברוטו" בפרוספקט לבין ה"נטו", נובע מכך שהברוטו כולל את החלק היחסי של הדירה בשטח הרכוש המשותף.

           המשיבים טענו כי לא הבינו שהשטח "ברוטו" כולל חלקים מהשטח המשותף וסברו כי שטח הדירה עצמה עומד על 146 מ"ר. מנגד, טענו המערערים שבפרוספקט נכתב במפורש כי הוא לצרכי המחשה בלבד, וכי בהסכם המכר נכתב במפורש שכל מצג קודם בטל וכי המסמך המחייב הוא תרשים הדירה שצורף לחוזה המכר. כן נטען כי מאחר שהמשיבים לא רכשו את הדירה "על הנייר", אלא ראו אותה בפועל טרם הרכישה, הם מנועים מלטעון לגבי שטח הדירה.

6.        הנושא "ברוטו" או "נטו" ומעמדו של הפרוספקט בהקשר זה, ממשיך להעסיק את בתי המשפט, למרות שהשדה כבר נחרש ונפסקו הלכות בנושא זה. עם זאת, וככל שנוצרה אי בהירות בסוגיה, אחזור ואסקור את אבני הדרך בפסיקת בית המשפט בנושא ואקדים ואפתח במונח "שטח ברוטו".

           בע"א 8913/02 יוסף נ' שיכון עובדים בע"מ, פ"ד נח(2) 59 (2004) (להלן: מלכה) עמד בית המשפט על משמעות המונח:

"אין חולק, כי בקרב אנשי המקצוע נהוג ומקובל לתאר את שטח הדירה כ"שטח נומינלי" (ראה צמיתות, סע' 10) כהגדרתו בתקן ישראל 975 המפורסם על ידי מכון התקנים הישראלי. שטח נומינלי, כפי שמוגדר בתקינה, כולל את השטח המקורי של הדירה, לרבות השטח מתחת לקירות הפנימיים והחיצוניים, מחצית השטח מתחת לקירות המשותפים, ובנוסף, החלק היחסי בשטח חדר המדרגות ופיר המעליות, הנמצאים בשטח הקומה".

           המונח "שטח ברוטו", ששנוי במחלוקת אף בקרב אנשי מקצוע, אינו נהיר לרוכש הדירה הטיפוסי, שמן הסתם לא מעלה על דעתו שהמונח כולל גם חלק יחסי בחדר המדרגות ואף בפיר המעלית. עמד על כך בית המשפט בע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חומר בע"מ, פ"ד נ(1) 826 (1996) (להלן: צמיתות).